《李鐵楊禹談城市》之限購松綁，房價會怎樣

 《李鐵楊禹談城市》按：

  最近，一些二線城市紛紛取消或放松對限購的限制。而新任住建部長陳政高在近期工作會議中提出，下半年要千方百計地消化庫存。房價始終是民眾最關心的問題之一，那么，如何看待各地紛紛松綁限購？房地產(chǎn)市場又會受到什么影響？從長期看又是什么趨勢？

 對話嘉賓：

 李鐵，國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任

 楊禹，央視特約評論員、國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心研究員

特大城市高房價屬正?，F(xiàn)象

中國不存在美國日本式泡沫的前提

楊禹：最近的房地產(chǎn)市場引發(fā)了很多新的熱門話題，首先我們看到一些二線城市限購松綁，這樣的動作使大家對房產(chǎn)調控的前景和預期發(fā)生了一些新的變動，看法不一，爭論也很多，咱們先從限購可能帶來的影響說起。

李鐵：所有的政策要根據(jù)經(jīng)濟形勢的變化來進行調整，不可能是一成不變的，無論是過去的經(jīng)濟政策，還是這些年的政策。中國的制定政策的邏輯和國外不太一樣，更多的是看社會反映。

從當年制定限購政策的出發(fā)點看，大概是以下幾個主要原因：

第一、房價上漲太快，一、二線城市，省會城市等公共服務等級比較高的城市，支撐了房價的較快上漲，同時中低收入的家庭，住房供給相對不足，這導致了社會輿論的強烈反映。政府采取限購政策一方面是為了應對社會輿論的強烈反應。

第二，基于政府對經(jīng)濟規(guī)律的判斷。很多人認為中國這種情況下出現(xiàn)了房地產(chǎn)問題，可能會引發(fā)泡沫和金融危機。他們從日本例子以及美國的次貸危機的經(jīng)驗來看，認為中國是不是需要預防類似的情況出現(xiàn)。而政府最終采取的方式通過行政手段來限制房地產(chǎn)。

但是我個人覺得，如果按市場經(jīng)濟規(guī)律看，如果認同這個國家經(jīng)濟發(fā)展的市場性的話，那么優(yōu)質資源就必然向大城市集中，這是城市化的趨勢。無論我們看過去的經(jīng)驗還是根據(jù)國外的例子，特大城市的高房價都是正?，F(xiàn)象。

首先，按這種規(guī)律，房價上漲可以通過增加中低收入住房來迅速解決這個問題，可能我們把風險過度放大了。其次，中國到底會不會出現(xiàn)泡沫？這個判斷可能有很大爭議。我們遏制房價、控制房價上漲，更多的是在擔心泡沫的問題，是考慮到它的經(jīng)濟因素。

但是有一個問題被忽略了，日本和美國出現(xiàn)泡沫有兩個前提：第一、城市化嚴重飽和，城市化率達到90%，到90%多以后，住房供給相對就有問題，只能靠銀行貸款，過度刺激來帶動。第二，這兩個國家的經(jīng)濟增長率相對比較低。

楊禹：他們本身發(fā)展速度降的就比較低了。

李鐵：對，這種情況下，由于銀行過度刺激，導致泡沫出現(xiàn)，這個泡沫是城市化飽和以后出現(xiàn)的。中國目前這兩個方面的問題都不存在。

第一，中國城市化率過去的統(tǒng)計數(shù)據(jù)是35%、36%，現(xiàn)在的城市化率大概在50%左右，城市化率嚴重不足。而按照城市化發(fā)展的規(guī)律，還是會繼續(xù)向特大城市發(fā)展，各種資源還是會向特大城市集中。我們在經(jīng)濟判斷上，過去可能出現(xiàn)了一個誤差，過度擔心泡沫風險。

政府忽視低收入人群的住房供給

要防止行政手段推動或限制房地產(chǎn)市場發(fā)展

楊禹：其實沒有必要那么擔心？

李鐵：對，但是確實也出現(xiàn)了一些問題。由于地方政府土地財政和房地產(chǎn)發(fā)展有直接的關系，當房地產(chǎn)價格越快上漲的時候，地方政府對于土地拍賣的價格也上升，所以擠壓了房地產(chǎn)的盈利空間，同時推動房價上漲。當?shù)胤秸非蟾叩貎r獲取土地出讓金的時候，往往忽視了低收入人群的住房供給問題。

怎么來解決中低收入人群的住房供給問題？在日本、韓國，包括歐美國家在城市化快速增長時期，政府的主要任務是要解決中低收入住房，比如說在特大城市的30公里范圍之內進行一些新區(qū)建設，解決中低端商品房供給不足的問題。

以30公里這個區(qū)間來算，在北京的話像燕郊以及接近六環(huán)外的區(qū)域，都可以開發(fā)一些新的住房。這些住房雖然遠一點，但是可以通過合理的交通配置來緩解整個城市住房供給狀況，解決交通壓力問題。但是這十幾年的時間，這些特大城市在這方面沒有做。

更多的中低收入人群希望政府在市中心提供更多廉價住房，因此政府一開始也希望能把廉價住房建在市區(qū)內，但問題是城市核心地段的房價、地價上漲是趨勢，在核心地區(qū)，已經(jīng)沒有可能再提供中低價格的住房的時候，那政府應該及早去考慮，在郊區(qū)一定范圍內提供廉租房或者廉價商品房。

而在過去，一方面房價高速上漲，一方面中低檔住房供給不足，引起強烈的社會輿論，政府迫于輿論壓力，不得不采取措施，而限購就是當時采取的方法。也就是說過去對經(jīng)濟形勢的分析，出現(xiàn)了一定的問題。

這是城鎮(zhèn)化率的問題。第二是經(jīng)濟增長速度。和前幾年兩位數(shù)的高速增長相比，現(xiàn)在中國確實也出現(xiàn)了經(jīng)濟增長速度放緩的問題。經(jīng)濟增長速度下滑到了一位數(shù)，甚至還在繼續(xù)下滑。

從能源的供給情況就可以看到，整個能源價格在大幅度下跌。原來特別富有的一些城市，鄂爾多斯、伊犁、神木，延安地區(qū)等，都是基于能源礦業(yè)建設起來的城市，現(xiàn)在突然大幅度的下滑，大量企業(yè)出現(xiàn)危機。經(jīng)濟增長下滑最大的特點是什么呢？高收入人口收入的增長速度放緩，原來的高收入人口持有的現(xiàn)金量在下降，債務在增加，這是必然的反應。所以對投資需求這種強烈的動力也在下降，這是一個必然趨勢。此外，不管怎么說，這幾年中央政府采取了一系列的措施，加快了經(jīng)濟適用房廉租房等保障房的供給。 

楊禹：這個供給比前些年多了？

李鐵：大大提升，所以也在一定程度上緩解了房價上漲的壓力。

第三，我們判斷實際上由于經(jīng)濟增速下滑，原來房地產(chǎn)業(yè)的投資性需求下降，導致了現(xiàn)在房地產(chǎn)市場和原有的擴張速度形成了一系列的反差。

這種情況下，既然是市場規(guī)律，一定逃不了變化，根據(jù)宏觀經(jīng)濟形勢的變化，出現(xiàn)短時間的過剩，出現(xiàn)一定時間內的價格增速放緩。何況還有一些地方政府過去通過行政手段來推動房地產(chǎn)市場，這是最可怕的。

三四線城市、一些地級市乃至是縣城，大量的通過行政手段推動房價上漲，獲得土地出讓金，形成惡性循環(huán)。這種情況下，泡沫是必然的。取消限購對原來的這種行政調控手段而言是一種比較大的放松，它會在某種程度上緩解目前城市住房市場劇烈的供求變化帶來的壓力。

限購松綁不會使房價大幅度反彈

看好房地產(chǎn)長期發(fā)展趨勢

李鐵：我認為限購松綁后不可能出現(xiàn)急劇的反彈，因為支撐房價上升有兩個因素，第一是社會心理趨勢，第二種是宏觀經(jīng)濟形勢。這兩種因素都不支撐房價的快速反彈。此外，政府的反腐等一些措施對官員購房構成了約束。還有就是環(huán)境問題，個別城市比如北京霧霾越來越嚴重，可能在某種程度上，也打消了一部分人對北京其他優(yōu)質資源的向往。所以我們不能僅僅看居住性需求的供求關系，而是要考慮到社會綜合因素。

盡管房價短期內不會出現(xiàn)大幅度反彈，上漲趨勢仍然是不可避免的。因為還有很多變量，舉個例子，比如戶籍制度。

現(xiàn)在戶籍制度已經(jīng)明確，特大城市的人口數(shù)字還要嚴控，這方面還沒有具體的措施。那么如果我們認同了人口還將會繼續(xù)向大城市流動的規(guī)律，能通過力度比較大的改革解決戶口問題，那么這些大城市的房價還會上漲，上漲結果是隨著成本提高，會使城市核心地區(qū)的資源外溢，是一個市場過程。

楊禹：市場變動調節(jié)的作用。

李鐵：無論是經(jīng)濟學界，政府決策者，還是地產(chǎn)商，包括廣大消費者，更多的是希望短期房地產(chǎn)市場會發(fā)生一些積極的變化。

 楊禹：大家基本上都在討論短期變化。

李鐵：對，大家都關注短期的房價上漲或者下跌，短期的經(jīng)濟增長和和刺激政策，短期的企業(yè)收益等等，但是往往忽視了城市化的進程是長期行為，也就是說對房地產(chǎn)的需求也是一個長期的概念。這一問題應該要引起足夠的重視。未來的短期波動估計還會很頻繁，但是長期來看，需求是穩(wěn)定增長的。

楊禹：從過去大家習慣暴漲暴跌以后，在預期當中也認為不是暴漲就是暴跌，總是要有劇烈變動，現(xiàn)在根據(jù)您的分析，哪怕是限購政策逐漸取消，也是一個在多種因素的共同作用之下的一個平穩(wěn)過程。

李鐵：關于房地產(chǎn)需求，有兩個方面是變動的。

我們現(xiàn)在看到，人均占有的住房相對固定，城市30多平米，農村人均30多平米，這是按照住房保有率來講，已經(jīng)基本飽和了，超過了日本水平。但這是一個可變的量。第一，現(xiàn)在中國有7500萬城鎮(zhèn)間流動人口，就是戶籍在某地，但去了另一地方工作生活。我們現(xiàn)在有約兩億六千萬的農民工，有一億是在本鄉(xiāng)鎮(zhèn)就業(yè)。

跨鄉(xiāng)鎮(zhèn)就業(yè)就是外出打工，也是可變動人口。如果城鎮(zhèn)化率按照現(xiàn)在每年1%的速度提高，到2020年中國城鎮(zhèn)人口會從現(xiàn)在的7.3億增加到8.3億。

這個數(shù)據(jù)這么得來：2010年到2013年，平均每年2077萬人口進入城市，把這個速度算低一點，放在城鎮(zhèn)化率的變化上來看，也是差不多1%，1600萬到1800萬之間。照此推算， 2020年城鎮(zhèn)人口將達到8.3億。那么，2030年如果仍保持每年1%的增長速度，那就是10億人。

當然而城鎮(zhèn)化率能不能保持如此穩(wěn)定的速度，會不會有其他的變化，是不可預測的。但是如果基于現(xiàn)在的趨勢來假定的話，除去現(xiàn)有本地戶籍在本地工作的人口以及7500萬城市間流動人口，還有五六個億處于就業(yè)居住地和戶籍地不一致的流動狀態(tài)。那么流動狀態(tài)意味著什么？意味著他一定要在就業(yè)地有住房?，F(xiàn)在戶籍制度改革還相對滯后，只能通過租賃住房來解決，就是說我們可以看到城里大量租賃住房和城鄉(xiāng)接合部大量租賃住房被充分的利用。比如廣東2400萬人口，有49%是在租賃住房，40%多是企業(yè)提供住宿以及擠在城市地下室等等。